Верховный Суд
Республики Беларусь

Интернет-портал судов общей юрисдикции Республики Беларусь

+375 (17) 308-25-01

+375 (17) 215-06-00

220020, г. Минск, ул. Орловская, 76

Актуально

  28240
О назначении судебного разбирательства по уголовному делу по обвинению Сазанович Я.С., Навоши Д.А., Занемонской В.И., Высоцкой О.В., Богдановича Д.А. в совершении преступлений, предусмотренных ч.3 ст.130, ч.3 ст.203-1 УК Республики Беларусь
21 ноября 2022  1224 14 ноября 2022  747 11 ноября 2022  1087 11 ноября 2022  1869 8 ноября 2022  1091

Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 27.04.2021 по делу № 367-25/А/К (367-25/2020/6981а)

8 июня 2021  1080

                  ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

     ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                                                                     27.04.2021                                                                 

Дело № 367-25/А/К (367-25/2020/6981а)

                                                               город Минск                                                             

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного  Суда Республики Беларусь в составе председательствующего,  рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу унитарного предприятия по оказанию услуг «Б» на решение экономического суда города Минска от 26.01.2021 и постановление апелляционной инстанции этого суда от 10.03.2021 по делу № 367-25/2020/6981А по иску унитарного предприятия по оказанию услуг «Б» к обществу с ограниченной ответственностью «З» о расторжении договора аренды недвижимого имущества, с участием в судебном заседании представителей: унитарного предприятия по оказанию услуг «Б», общества с ограниченной ответственностью «З»,

УСТАНОВИЛА:

Экономический суд города Минска решением от 26.01.2021 удовлетворил исковые требования унитарного предприятия по оказанию услуг «Б» (далее – истец), расторгнув договор аренды недвижимого имущества от 15.08.2019 №1/2019, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «З» (далее – ответчик).

Апелляционная инстанция экономического суда города Минска постановлением от 10.03.2021 отменила решение суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Этим же постановлением суд апелляционной инстанции взыскал с истца в пользу ответчика 464 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

          Истец подал кассационную жалобу на постановление апелляционной инстанции, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Согласно материалам дела 15.08.2019 между сторонами был  заключен договор аренды нежилых помещений №1/2019 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) по акту приема-передачи во временное пользование нежилые помещения № 19-76 (по техпаспорту) общей площадью 1192,80 кв.м. в капитальном строении с инвентарным номером 500/С-2767, расположенном по адресу: г.Минск, ул.Свердлова, д.2, сроком на 10 лет.

Основанием заявленного истцом требования о досрочном расторжении договора аренды послужило существенное нарушение ответчиком условий договора: использование арендованного имущества не по назначению (пункт 2 основных условий аренды, пункты 3.1, 9.1 договора аренды); нарушение условий договора в части предоставления ежегодного аудиторского отчета и достоверных полных отчетов о доходах и расходах (пункты 6.2.1, 6.2.2, 6.2.4 договора аренды); невнесение арендной платы более двух раз подряд (пункты 6.2, 6.3.1, 6.5 договора аренды).

В качестве правового обоснования заявленного требования истец ссылается на положения статей 420 (основания изменения и расторжения договора) и 590 (досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя) Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

По условиями договора аренды арендная плата состоит из арендной платы-1, арендной платы-2 и арендной платы-3, в отношении каждой из которых договором аренды предусмотрен свой механизм исчисления и оплаты.

Согласно подпункту 6.1 пункта 6 договора аренды арендная плата-1 рассчитывается в следующем порядке: 90% чистый доход арендатора за оплачиваемый платежный период (разница между доходами арендатора от использования арендуемых площадей и расходами арендатора, связанными или относящимися к ведению деятельности арендатора в арендуемых помещениях).

Согласно подпункту 6.2 пункта 6 договора аренды арендная плата-1 рассчитывается на основании ежемесячных отчетов арендатора за предыдущий платежный период, содержащих информацию о доходах и расходах арендатора, с указанием суммы начисленной арендной платы-1.

В соответствии с подпунктом 6.2.4 пункта 6 договора аренды арендатор обязался не позднее 1 июля каждого года предоставлять арендодателю заключение одной из следующих аудиторских компаний: Р, Е, К («Аудиторский отчет»), подтверждающее корректность расчетов арендной платы-1 за предшествующий календарный год, а именно доходов и расходов арендатора согласно МФСО.

В случае выявления в аудиторском отчете фактов занижения арендной платы-1, выявленная сумма недоплаты арендной платы-1 подлежит доплате арендатором не позднее 10 дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета, а в случае выявления в аудиторском отчете фактов завышения арендной платы-1, выявленная сумма переплаты арендной платы-1 подлежит зачету арендодателем в счет будущих платежей по арендной плате-1, подлежащих уплате арендатором.

Письмом от 21.05.2020 исх. № 03-01/118 истец запросил у ответчика разъяснения отчета арендатора за март и апрель 2020 года и уведомил о необходимости предоставления заключения аудиторской компании о корректности расчетов арендной платы в соответствии с подпунктом 6.2.4 пункта 6 договора аренды.

В претензии от 21.07.2020 исх. № 03-01/171 истец указал на нарушение ответчиком подпункта 6.2.4 договора аренды и не предоставление аудиторского отчета за 2019 год, подтверждающего корректность расчета арендной платы-1.

В октябре 2020 года ответчик предоставил истцу два отчета об обнаруженных фактах, составленных  ООО «К» (организацией, указанной в подпункте 6.2.4 договора аренды), которые, по его мнению, подтверждают корректность (правильность) расчета арендной платы-1, проверку аудитором доходов и расходов арендатора за периоды с августа по декабрь 2019 и с января по июнь 2020.

Удовлетворяя требование истца о досрочном расторжении договора аренды, суд первой инстанции основывался на том, что аудиторское заключение по вопросу правильности расчета арендной платы-1 исходя из доходов и расходов арендатора ответчиком истцу не предоставлялось, а подготовленные ООО «К» по заданию ответчика отчеты о фактах не содержат сведений о корректности (правильности) расчета арендной платы.

Суд посчитал, что ответчиком не были исполнены обязательства, предусмотренные подпунктом 6.2.4 пункта 6 договора аренды.

Не предоставление ответчиком составленного аудитором документа по вопросу корректности (правильности) расчета арендной платы-1 по договору аренды в соответствии с избранным сторонами механизмом расчета арендной платы, а также отсутствие у истца возможности проверки полноты и достоверности предоставляемых ответчиком отчетов и, как следствие, правильности исчисления арендной платы было расценено судом первой инстанции как существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, которое повлекло досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция исходила из того, что буквальное содержание условий подпункта 6.2.4 пункта 6 договора аренды не позволяет сделать вывод о достижении сторонами соглашения о проведении именно аудита расчета арендной платы с подготовкой аудиторского заключения.  Опрошенные в качестве специалистов сотрудники аудиторских компаний  ООО «Б»,  ООО «К», Министерства финансов Республики Беларусь указали на неоднозначное содержание условий подпункта 6.2.4 пункта 6 договора аренды, необходимость его уточнения для понимания достигнутой сторонами договоренности относительно конечного результата, некорректность поставленного в договоре задания с точки зрения аудиторской деятельности, отсутствие определенности в понятии «корректность расчетов арендной платы-1» и невозможность проведения аудита арендной платы по МСФО. Всеми специалистами указано на необходимость уточнения перед аудитором задания, предполагаемого к выполнению исходя из условий договора.

Из пояснений ответчика следует, что он расценивал условия, содержащиеся в подпункте 6.2.4 пункта 6 договора аренды, как обязанность перепроверять у независимого лица действительный размер доходов и расходов арендатора и правильность применения формулы для расчета арендной платы-1, в связи с чем получил от организации, указанной в подпункте 6.2.4 договора аренды, отчет о фактах, аудитор на основании представленных документов проверил доходы и расходы арендатора.

Оценивая доводы истца о невнесении арендной платы более двух раз подряд и использовании арендованного имущества не по назначению (вместо предоставления арендуемых помещений в краткосрочную субаренду множеству лиц арендуемые помещения предоставлены в основном в долгосрочную аренду ограниченному кругу лиц), суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент судебного разбирательства у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате-1, арендной плате-2, арендной плате-3, а буквальное содержание договора в целом свидетельствует о том, что каких либо ограничений по допустимому количеству субарендаторов, сроку субаренды или размеру площади части арендуемых помещений, передаваемых в субаренду одному субарендатору, договором не установлено.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что несмотря на неясность подпункта 6.2.4 договора аренды  иные условия договора и смысл договора в целом позволяют сделать вывод о том, что в обязанности арендатора входит предоставление заключения одной из аудиторских компаний, подтверждающее корректность (правильность) расчетов арендной платы-1, учитывая состав и размер доходов и расходов арендатора за предшествующий календарный год; по условиям договора в целом только выявление аудитором фактов занижения арендной платы-1 является основанием к ее доплате, иные инструменты проверки, результатом которых может быть корректировка арендной платы-1, в договоре отсутствуют; согласно пояснениям специалистов отчет о фактах не содержит мнение аудитора о корректности расчетов арендной платы-1; непредставление арендатором аудиторского заключения, подтверждающего корректность расчетов арендной платы-1 является существенным нарушением договора аренды; в случае если подпункт 6.2.4 пункта 6 договора, который является частью существенного условия о размере арендной платы является несогласованными, то договор аренды следовало признать незаключенным; арендатором допущены иные существенные нарушения условий договора – использование имущества не по назначению (вместо организации коворкинга и сдачи помещений и их частей в краткосрочную субаренду множеству субарендаторов, арендатор сдавал 90% помещений одному субарендатору) и невнесение арендной платы более двух раз подряд (нарушение сроков платежей на протяжении 8 месяцев подряд).

Представитель истца в судебном заседании поддержал кассационную жалобу.

Представитель ответчика жалобу не признал, представил отзыв на кассационную жалобу и заявил ходатайство о назначении примирителя для проведения примирительной процедуры и приостановлении производства по кассационной жалобе.

С учетом мнения представителя истца в удовлетворении ходатайства ответчика отказано.

         Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 294 ХПК правильность применения судом норм права, судебная коллегия по экономическим делам не находит оснований для ее удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК Республики Беларусь и иными актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью первой статьи 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями и в случае, когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью второй пункта 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление № 1) в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если хозяйственным судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в хозяйственный суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.

Оценивая доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком предусмотренных подпунктом 6.2.4 обязательств, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из буквального значения его содержания, которое не позволяет сделать вывод о достижении сторонами соглашения о проведении именно аудита расчета арендной платы с подготовкой аудиторского заключения.

Вывод о неоднозначности содержания условий подпункта 6.2.4 пункта 6 договора аренды в части его конечного результата, что исключает возможность его исполнения определенным образом, подтверждается пояснениями специалистов, в качестве которых были опрошены сотрудники аудиторских компаний ООО «Б», ООО «К», Министерства финансов Республики Беларусь.

В письме от 20.10.2020 исх. № 024-2020 ответчик предложил истцу указать какая дополнительная информация и пояснения требуются к представленным отчетам о фактах.

Доказательств того, что до обращения с иском в суд о расторжении договора аренды ответчику были заявлены возражения по представленным отчетам о фактах, возражения против выбранной арендатором формы подтверждения корректности расчета арендной платы-1, либо предъявлялись требования о предоставлении разъяснений (пояснений) по предоставленной отчетности истец не представил.

Подпунктом 6.2.2 пункта 6 договора аренды закреплено право арендодателя на получение от арендатора письменных разъяснений, касающихся статей и содержания предоставленных отчетов, а именно: карточек счетов учета реализации и прямых расходов арендатора за оплачиваемый платежный период, заверенных подписью главного бухгалтера арендатора и скрепленных печатью арендатора, первичных учетных документов в отношении доходов и расходов арендатора («разъяснение отчета арендатора»).

Данное условие договора аренды обоснованно было расценено судом апелляционной инстанции в качестве самостоятельного механизма контроля доходов и расходов арендатора с целью проверки полноты и достоверности предоставляемых арендатором отчетов.

Письмом от 21.05.2020 исх.№ 03-01/118 истец запросил у ответчика документы по расходам и доходам к отчетам арендатора за март и апрель 2020 года. Из текста претензии истца от 21.07.2020 исх.                      № 03-01/171 следует, что разъяснения были представлены ответчиком 11.06.2020, 26.06.2020.

Совокупность установленных судом обстоятельств - неоднозначное содержание условий подпункта 6.2.4 договора аренды в части его конечного результата; предоставление ответчиком отчетов о фактах, содержащих результаты выборочной проверки аудитором расходов и доходов арендатора на основании представленных последним документов; имеющийся у истца самостоятельный механизм контроля доходов и расходов арендатора, закрепленный подпунктом 6.2.2 пункта 6 договора аренды, который им не был реализован в полной мере;  не предоставление истцом доказательств неуплаты арендной платы в полном объеме, свидетельствует об отсутствии со стороны ответчика существенных нарушений условий договора, содержащихся в подпунктах 6.2.1, 6.2.2., 6.2.4 пункта 6 договора аренды.

Руководствуясь п.30 Постановления №1, суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца, основанные на невнесении арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы, поскольку на момент судебного разбирательства за указываемые истцом периоды просрочки арендная плата-1, арендная плата-2, арендная плата-3 ответчиком внесены полностью.

По условиям договора аренды (пункт 2 основных условий аренды, подпункт 3.1 пункта 3 договора аренды) разрешенным использованием арендуемых помещений является использование арендуемых помещений для размещения административного офиса арендатора, для организации обслуживаемого офисного центра, предоставляющего полностью меблированные помещения, полный цикл секретарских услуг, включающих услуги машинисток и секретарей, прием и распределение почтовой корреспонденции и телефонных звонков, услуги ресепшена, курьерские услуги, телекоммуникационные и информационные услуги, и предоставление части (частей) арендуемых помещений в субаренду.

Ограничений по допустимому количеству субарендаторов, сроку субаренды или размеру площади части арендуемых помещений, передаваемых в субаренду одному субарендатору, договор аренды не содержит. В этой связи доводы истца об использование имущества не по назначению правомерно были признаны необоснованными.

Доводы жалобы о незаключённости договора аренды в связи с отсутствием согласованного сторонами условия о размере арендной платы так же являются необоснованными, исходя из следующего.

В соответствии с п.1 статьи 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным (п.1 статьи 625 ГК).

По условиям договора аренды арендная плата-1 рассчитывается в следующем порядке: 90% * чистый доход арендатора за оплачиваемый платежный период (разница между доходами арендатора от использования арендуемых площадей и расходами арендатора, связанными или относящимися к ведению деятельности арендатора в арендуемых помещениях) (п.п.6.1) на основании ежемесячных отчетов арендатора за предыдущий платежный период, содержащих информацию о доходах и расходах арендатора, а также с указанием суммы начисленной арендной платы-1 (п.п.6.2).

Условие о предоставлении арендодателю заключения одной из аудиторских компаний (P, D, E, K) («Аудиторский отчет»), подтверждающего корректность расчетов арендной платы-1 за предшествующий календарный год, а именно доходов и расходов арендатора согласно МФСО, содержащееся в п.п.6.2.4 пункта 6 договора, направлено на последующую корректировку расчетов между сторонами и не может рассматриваться в качестве условия о размере арендной платы, которая в рассматриваемом случае формируется из арендной платы-1, арендной платы-2 и арендной платы-3, в отношении каждой из которых договором аренды предусмотрен свой механизм исчисления и оплаты.

В соответствии со ст.297 ХПК оснований для удовлетворения кассационной жалобы и изменения или отмены принятых судом постановлений не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины при её подаче согласно статье 133 ХПК возмещению не подлежат.        

Руководствуясь статьями 283, 294, 296, 298 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь

ПОСТАНОВИЛА:

постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска от 10.03.2021 по делу №367-25/2020/6981а оставить без изменения, а кассационную жалобу унитарного предприятия по оказанию услуг «Б» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в соответствии со статьями 300-304 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

В очередном выпуске

Мониторинг массовой информации